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Propietario/Inquilino Desalojo de Vivienda por Incumplimiento de Pagos de AlquilerGuía Informativa para DesalojosProcedimientos para el Desalojo por Incumplimiento de Pagos de Alquiler |
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| La intención de este folleto
es de proveer únicamente información en general. Las leyes y
procedimientos están sujetos a cambios. Para información más detallada,
se le recomienda acudir a un abogado o a su juzgado de justicia de paz o
Juzgado Superior en su localidad.
Se prohibe a los empleados del juzgado practicar leyes y no se les permite dar consejo legal. |
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Contenidos |
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| Apelaciones | |
| Aviso de terminación, demanda de desalojo/incumplimiento de alquiler | Limitaciones en el uso de este folleto |
| Juicio
y defensas El propietario El Inquilino |
Plazos de tiempo para casos de desalojo por falta de pago de alquiler |
| Sentencia por el juzgado y orden de desalojo El propietario El Inquilino |
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Cómo escoger un juzgadoDependiendo sobre la cantidad de daños involucrados, una demanda para desalojo de vivienda puede registrarse ya sea en el juzgado dentro del recinto donde se encuentra la propiedad en alquiler o en el Juzgado Superior del condado dentro del cual se encuentra la propiedad alquilada. Una acción puede iniciarse en el juzgado de justicia si los daños son igual o menor a $10,000. Por los daños entre $5,000 y $10,000, una demanda para desalojo de vivienda puede registrarse ya sea en el juzgado o en el Juzgado Superior. Para daños mayores de $10,000 se requiere que el caso se registre en el Juzgado Superior. Los gastos del juzgado y la duración de procedimientos son menos en los casos registrados en el juzgado de paz. Consulte al juzgado sobre cuotas de registro y otros costos. |
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Quién puede representar a una parte en el juzgado?No se requiere un abogado para iniciar un proceso de desalojo, o para representar a las partes involucradas. En el juzgado de justicia, un funcionario de una corporación puede representar al dueño de la propiedad, si esta corporación lo autoriza, si ésta no es la única responsabilidad del funcionario, y si la demanda se registra a nombre de la corporación. |
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Aviso de terminación, demanda de desalojo/incumplimiento de alquilerEl propietario deberá dar al inquilino un aviso por escrito indicando al inquilino que tiene cinco días de plazo para pagar el alquiler, o se terminará el contrato de alquiler y el inquilino será desalojado. El aviso se puede dar a un inquilino cuando ocurra el incumplimiento de pagos. El aviso puede ser entregado personalmente al inquilino o enviado por carta certificada o registrada por correo. Si el aviso se envía por carta certificada o registrada por correo, el juez asumirá que el inquilino recibió notificación en la fecha en que el inquilino firmó el recibo, o cinco días del calendario después de que se envió, según lo que ocurra primero. El caso en el juzgado empieza cuando una demanda hecha por escrito y bajo juramento—se registra en el juzgado. El secretario de la oficina del juzgado tiene información sobre la cuota de registro y otros costos. La demanda deberá nombrar como demandados a todos los que habitan en la vivienda tal como lo dice el contrato de alquiler, otros habitantes de los cuales tenga conocimiento el propietario deberán mencionarse como John Doe o Mary Doe. La demanda deberá enseñar domicilio de la propiedad la manera como se entregó el aviso de cinco días de plazo y la cantidad que se debe. Sirve, pero no es necesario el adjuntar a la demanda una copia del contrato de alquiler y del aviso de cinco días a los demandados. El día del juicio se fijará por el secretario del juzgado, a los tres o seis días laborales, después de registrarse la demanda. |
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Citatorio y notificación de demandaEl juzgado emite un citatorio el día que el propietario registra la demanda. El citatorio debe contener todos los nombres conocidos y desconocidos de los inquilinos (utiliza "John Doe" o "Mary Doe" si son desconocidos) listados en la demanda. El citatorio deberá ser entregado junto con la demanda, al menos dos días laborables antes del juicio. El propietario deberá hacer arreglos para que el citatorio y demanda sean entregadas por el sheriff, el constable o un notificador de proceso privado. Si este método no tiene resultados, la notificación se puede completar dejando el citatorio y notificación en la puerta principal de la vivienda alquilada, si estos documentos se envían el mismo día por correo registrado o certificado, al último domicilio conocido del inquilino. Se asumirá que el inquilino los habrá recibidó a los tres días después de enviarlos por correo. El citatorio y demanda deberán ser entregados al menos dos días laborales, antes del juicio. El citatorio requiere que el inquilino o inquilinos comparezcan ante el juzgado para responder a la demanda. |
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Juicio y defensasEl juicio deberá llevarse a cabo no antes de tres días o después de seis días laborales, a partir de que se registre la demanda. Si el propietario acepta pago de alquiler y de cargos por atraso razonables identificados en un acuerdo por escrito, la cuota del abogado y costos del juzgado se reinstituye el contrato de alquiler y se disuelve el caso. El propietario deberá traer al juicio todos los documentos relacionados al caso. Éstos pueden incluir, contrato de alquiler por escrito si éste existe, copia del aviso de cinco días, comprobante de que se entregó notificación personalmente, comprobante de envío por correo certificado o registrado, recibos de pagos de alquiler con fechas establecidas, y cualquier otro documento que el propietario desee que el revise juez. Testigos, si éstos son apropiados, pueden estar presentes en el juicio para que el juzgado escuche toda la evidencia al mismo tiempo. El inquilino puede declararse culpable o no culpable. "Culpable" significa que el demandado/inquilino, está de acuerdo con la demanda que le hace el propietario y que no se opone en cuanto al desalojo. "No culpable" significa que el inquilino tiene una defensa legal a la demanda de desalojo. El inquilino deberá traer recibos de alquiler y todo documento que desee que el juez revise y cualquier testigo quien pueda proveer información relacionada al caso. El juicio se dará el mismo día en que se declara una defensa legal, si éste se da en el juzgado de justicia de paz, o unos días después si se da en el Juzgado Superior. Cualquier solicitud para posponer el juicio se deberá hacer por escrito y bajo juramento. El juez de paz o del Juzgado Superior considerá la solicitud y PUEDE posponer el juicio por un período breve, basado en "justificación valida presentada." El inquilino puede responder por escrito a la demanda del propietario, pero también puede ir al juicio sin enviar una repuesta por escrito. Para registrar una repuesta por escrito, el inquilino deberá pagar una cuota establecida por la ley. El inquilino deberá presentarse en el juzgado para el juicio para explicar la defensa legal al juez. Si el inquilino no se presenta en el juicio, el juzgado emitirá automatícamente una contestación de culpabilidad para el inquilino y sentenciará a favor del propietario. El inquilino puede alegar lo siguiente en defensa legal: alquiler no esta vencido, el aviso de cinco días de plazo no se entregó debidamente, la demanda se registró antes de que se expirará el aviso de cinco días de plazo, el citatorio y la notificación de la demanda no se entregó debidamente, represalias por parte del propietario, ya se pagó el alquiler, el propietario rechazó el pago del alquiler incluyendo cobros por retraso y otros costos relacionados, o alguna violación del contrato de alquiler por el propietario. El inquilino puede registrar una contrademanda en contra del propietario—por escrito—por cualquier cantidad que tenga derecho según el contrato de alquiler o el Arizona Residential Landlord and Tenant Act. Se deberá pagar una cuota por registrar la contrademanda. |
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Sentencia por el juzgado y orden de desalojoSi después del juicio o audiencia, se decide que el inquilino deberá ser desalojado, el juez ordenará: a) pago de deuda de alquiler como lo provee el contrato; b) cualquier cargo como permita el contrato de alquiler. El juez igualmente podrá dar orden de: a) pago de cuotas de abogado, cuotas de registro de demanda y del jurado en contra del inquilino; b) pagos por daños alegados y comprobados. El propietario puede embargar o de alguna manera cobrar las cantidades debidas del inquilino aún después de que el inquilino es desalojado o se ha mudado. La acción de embargo tiene un procedimiento y proceso muy específico. Existen formas e información generalizada en las oficinas del secretario del juzgado. Para desalojar a un inquilino, el propietario deberá regresar al juzgado después del juicio para que se dé una orden de desalojo—Orden de Indemnización. Una orden de desalojo se emite al sexto día después de la sentencia, si el inquilino no se ha mudado de la vivienda. La orden instruye al sheriff o constable a forzar al inquilino a abandonar la propiedad. Una cuota será cobrada al inquilino por ejectuar la Orden. El propietario no deberá aceptar ningún pago del inquilino aparte de lo que dicte la sentencia, a no ser que exista un acuerdo claro y por escrito sobre las condiciones que deberá observar el inquilino para permanecer en la vivienda. Las pertenencias del inquilino las cuales permanezcan en la vivienda después de que se dió una Orden de Indemnización pueden permanecer con el propietario por un período de hasta 21 días del calendario, a no ser que las partes lleguen a un acuerdo por un período más largo. El propietario deberá preparar un inventario y notificar al inquilino del costo y lugar donde están sus pertenencias guardadas. Las pertenencias personales deberán ser guardadas en una residencia del propietario desocupada o en la vivienda desalojada por el inquilino nombrado en la Orden, o fuera de la localidad si es que no se tiene una desocupada en el mismo lugar. Si el inquilino no le paga al propietario por los gastos de mudanza y por guardar sus pertenencias el propietario puede disponer de éstas como lo establece la ley. El propietario puede someter otro caso por se parado después del desalojo para recuperar daños relacionados con la violación del contrato de alquiler por el inquilino. Una orden del juzgado para pagar el alquiler atrasado no puede exceder la cantidad que indique el contrato de alquiler. No se puede ordenar que se paguen cargos adicionales al propietario a no ser que tales cargos estén ya previstos en el contrato de alquiler. El juez puede dictar que se paguen gastos de abogado y cuotas de registro del juzgado en contra el propietario, si el inquilino gana el caso. El propietario puede ser ordenado a pagar deudas vencidas al inquilino por violaciones del contrato de alquiler o según lo establece el acto Arizona Residential and Tenant Act, si el inquilino registra una contrademanda contra el propietario y "gana" la contrademanda. No se pueden entregar notificaciones de desalojo al inquilino por el sheriff o el constable a no ser que: a) el propietario gane el caso; b) el propietario obtenga una orden de desalojo (Orden de Indemnización) del juzgado. Ninguna notificación de desalojo puede entregarse hasta seis días después del juicio o sentencia. El propietario puede permitir que el inquilino permanezca en la residencia después de la orden de desalojo. Cualquier acuerdo que permita que el inquilino permanezca en la vivienda deberá ser en escrito y especifico bajo un contrato escrito. |
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ApelacionesAmbas partes puede apelar la decisión del juzgado. Existen varios elementos diferentes a una apelación, y costos adicionales pueden ser incurridos. Llame a la oficinia del secretario del juzgado donde se llevó a cabo el caso si Ud. desea apelar la decisión. |
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Información en GeneralEste folleto le explica a grandes rasgos la ley en Arizona con relación a los desalojos por razón de falta de pago del alquiler y no incluye necesariamente todo lo concerniente. Un folleto aparte el cual explica los derechos y obligaciones de ambos el propietario y del inquilino, lo puede obtener en cualquier juzgado de paz o Juzgado Superior. Para información más detallada, vea el Arizona Residential Landlord Tenant Act, A.R.S. §§ 33-1301 a 33-1381, y decretos de toma de posesión y desposesión forzada, ARS §§ 12-1171 a 1183. Estas referencias se encuentran en la biblioteca de su localidad. Para más información llame a: |
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Limitaciones en el uso de este folletoDesalojos por razones que no sean por falta de pago de alquiler son diferentes y estos procedimientos y plazos de tiempo no aplican. Este folleto no explica problemas relacionados a: 1. Vivienda pública administrada por agencias gobernamentales, alquilers de propiedad comercial o cualquier alquiler no residencial. 2. Los derechos de los inquilinos para hacer reparaciones y de deducir estos gastos del alquiler, u otros derechos de los inquilinos por servicios de autobeneficio. 3. Desalojo por razones de salud y seguridad, o abandono de la vivienda por el inquilino o por incumplimiento con el contrato de alquiler por el propietario o inquilino. 4. Alquiler de lotes para vivienda móvil (aunque la información en este folleto es aplicable al alquiler de viviendas móviles). |
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Definición de frases y vocabulario claveDías Laborales - Días en los cuales el juzgado está abierto; no incluye fines de semana o días festivos. Días del Año - Todos los días del año, incluyendo días de la semana y días festivos. Demanda - Un documento que se registra en el juzgado por el propietario indicando como el inquilino ha violado el contrato de alquiler. Contrato de Alquiler - Un contrato por escrito o verbal para el alquiler de la vivienda. Citatorio - Una order formal y por escrito del juzgado donde se ha registrado la demanda y la cual requiere al inquilino o inquilinos que comparezcan en el juzgado a una hora específica para responder a la demanda. Orden de Indemnización - Una orden de desalojo firmada por un oficial judicial. |
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Plazos de tiempo para casos de desalojo por falta de pago de alquiler |
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Cualquier momento después de no cumplir con |
Aviso de Terminación del Contrato de Alquiler |
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La demanda no se registra hasta después de |
Demanda |
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El citatorio se deberá entregar al menos dos |
Entrega del Citatorio |
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Puede seguir inmediatamente del juicio defensa |
Defensa del Inquilino |
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Posponer no más de tres días en el juzgado de paz, cinco días en el Juzgado Superior, por razón justificada escrito en un juramento. |
Posponer el Juicio |
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El juicio no será antes de tres días, y no más de seis días después del día en que se registró la demanda o se declaró defensa legal. |
Juicio y Sentencia |
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Desalojo no será antes de seis días después |
Entrega de Orden de Desalojo |
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Arizona Supreme Court |
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